LH, 지방 미분양 주택 3000호 매입해 '분양전환형 든든전세'로 공급
한국토지주택공사(LH)가 지방 지역의 준공 후 미분양 주택 3000호를 매입하여 '분양전환형 든든전세' 형태로 재공급한다는 계획이 발표되었습니다. 이는 지방 건설경기 악화에 대응하고 미분양 주택 문제를 해소하기 위한 정부의 적극적인 조치로, 주택 공급과 주거 안정성을 동시에 확보하는 정책입니다. 이번 매입 공고는 2월 21일부터 시작되며, 수도권을 제외한 지방 전 지역의 준공 후 미분양 아파트가 대상입니다.
- 매입 규모: 지방 미분양 주택 3000호
- 대상 지역: 수도권 제외 지방 전 지역
- 매입 대상: 입주자 모집 공고를 거친 준공 후 미분양 아파트(50~85㎡)
- 매입 가격: 감정평가액의 83% 수준을 상한으로 설정
- 활용 계획: '분양전환형 든든전세'로 재공급
- 공고 시작: 2024년 2월 21일부터
미분양 주택 매입 추진 배경과 목적
최근 몇 년간 지속된 부동산 경기 침체와 급격한 공사비 상승은 건설업계에 큰 타격을 주었습니다. 특히 지방 지역의 미분양 주택 문제는 더욱 심각해져, 2023년 7월 이후 준공 후 미분양 주택은 지속적으로 증가하고 있습니다. 2024년 12월 기준으로 전국 미분양 주택은 2만호를 초과했으며, 이 중 수도권은 0.4만호, 지방은 1.7만호에 달합니다.
이러한 상황에서 국토교통부는 지난 2월 19일 '지역 건설경기 보완방안'을 발표하고, 그 후속 조치로 LH를 통한 미분양 주택 매입을 추진하게 되었습니다. 이는 건설경기 악화로 인한 업계의 연쇄 도산을 방지하고, 동시에 주택 시장의 안정을 도모하기 위한 조치입니다.
2008년 금융위기 당시에도 정부는 유사한 정책을 시행한 바 있습니다. 당시 총 7,058호의 미분양 주택을 매입했으며, 이 중 60㎡ 이하 1,117호는 국민임대로, 60㎡ 초과 5,941호는 분양전환 임대로 공급했습니다. 이번 정책은 과거의 경험을 바탕으로 더욱 체계적으로 설계되었습니다.
대구에서 건설업을 운영하는 김영호(52) 씨는 "최근 몇 년간 미분양으로 인해 자금 회전이 안 되어 어려움을 겪었는데, 이번 정부 정책이 업계에 숨통을 틔워줄 것"이라며 기대감을 표했습니다.
매입 대상 및 선정 기준
이번 매입 대상은 입주자 모집 공고 절차를 거친 준공 후 미분양 아파트로, 주택 면적은 50~85㎡(전용면적 기준) 범위 내의 주택입니다. 수도권을 제외한 지방 전 지역이 대상이며, 총 3,000호 규모로 매입이 이루어질 예정입니다.
매입 주택 선정은 별도의 매입심의를 통해 이루어지며, 주요 평가 기준은 임대 활용 가능성과 향후 분양전환 가능성입니다. LH는 '미분양'이 다시 LH 임대주택의 공실로 이어지지 않도록 '분양전환형 든든전세'로서의 활용 가치를 중점적으로 평가할 계획입니다.
부산의 부동산 전문가 이지원(45) 씨는 "미분양 주택 중에서도 입지가 좋고 품질이 우수한 주택이 선별될 가능성이 높아, 실수요자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다"고 말했습니다.
매입 가격 결정 방식
매입 가격은 '매입 상한가' 내에서 업체가 제시한 '매도 희망가'로 결정됩니다. 매입 상한가는 과거 매입 사례, 지방 주택 경기 등을 종합적으로 고려하여 설정되며, 별도 감정평가를 거친 감정평가액의 83% 수준으로 책정됩니다.
이는 '고분양가'가 미분양의 주요 원인 중 하나로 지목되는 만큼, 실제 거래가격을 제대로 반영하기 위한 조치입니다. 또한, 매입 상한가 대비 업체가 제시한 매도 희망가가 낮은 주택부터 순차적으로 매입함으로써, 업계의 자구 노력을 유도하는 효과도 기대할 수 있습니다.
매입 가격 결정 방식:
- LH에서 해당 주택에 대한 별도 감정평가 실시
- 감정평가액의 83%를 매입 상한가로 설정
- 업체는 매입 상한가 내에서 매도 희망가 제시
- 매입 상한가 대비 매도 희망가가 낮은 순으로 매입
건설경제 연구소의 박태준 연구원은 "감정평가액의 83%라는 기준은 업계에 상당한 자구 노력을 요구하는 수준이지만, 현재 미분양으로 인한 금융비용과 관리비용을 고려하면 많은 업체들이 참여할 가능성이 있다"고 분석했습니다.
'분양전환형 든든전세'란 무엇인가?
LH가 매입한 미분양 주택은 '분양전환형 든든전세' 형태로 재공급됩니다. 이는 시세 대비 90% 수준의 전세 가격으로 최초 6년간 거주할 수 있으며, 이후 저렴한 가격에 분양전환을 받을 수 있는 제도입니다. 만약 입주자가 분양전환을 희망하지 않을 경우, 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 옵션도 제공됩니다.
이 제도는 전세 부담을 줄이면서도 장기적으로는 내 집 마련의 기회를 제공한다는 점에서 실수요자들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. LH는 단지별 매입을 완료하는 대로 순차적으로 입주자를 모집할 계획입니다.
분양전환형 든든전세 주요 특징
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 전세 가격 | 시세 대비 90% 수준 |
| 거주 기간 | 최초 6년 (분양전환 미희망 시 추가 2년 가능) |
| 분양전환 | 6년 후 시세보다 저렴한 가격으로 분양전환 가능 |
| 입주자 모집 | 단지별 매입 완료 후 순차적 모집 |
광주에 거주하는 신혼부부 정민수(35)·이영희(32) 씨는 "전세 가격 부담이 커서 내 집 마련이 어려웠는데, 분양전환형 든든전세는 전세 부담도 줄이고 나중에 집도 살 수 있어 관심이 많다"고 말했습니다.
정부의 향후 계획과 기대효과
김규철 국토부 주택토지실장은 "지방의 위축된 건설경기를 보완하기 위해서는 미분양 주택 해소를 위한 공공의 역할이 중요하다"며 "충분한 가격할인 등 업계 자구노력과 분양전환형 든든전세로 활용가능성을 면밀히 검토해 우수 입지에 양질의 주택을 선별 매입할 수 있도록 철저히 관리하겠다"고 밝혔습니다.
이번 정책은 건설업계의 유동성 위기를 완화하고, 지방 건설경기 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 주택 실수요자들에게는 합리적인 가격에 양질의 주택을 제공함으로써 주거 안정성을 높이는 효과도 있을 것으로 전망됩니다.
경제학자 최준호 교수는 "이번 정책은 건설업계와 주택 실수요자 모두에게 윈-윈(win-win)이 될 수 있는 정책"이라며 "다만, 매입 과정에서 투명성과 공정성을 확보하고, 실제로 필요한 지역과 수요자에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 세심한 운영이 필요하다"고 조언했습니다.
자세한 정보 및 문의처
- 공고 확인: LH청약플러스 (https://apply.lh.or.kr) - 2월 21일부터
- 문의: 국토교통부 주거복지정책관 주거복지지원과 (044-201-4533, 4479)
- 문의: 한국토지주택공사 건설경기안정화지원단 (031-738-4621)